Entrevista: Diagonal Mar finaliza la primera fase de su reforma integral

El próximo 22 de noviembre, Diagonal Mar, propiedad de un fondo público de DWS y gestionado por la consultora inmobiliaria CBRE, inaugura la primera fase de la reforma integral del centro en la que se han invertido 28 millones de euros. La segunda fase de la reforma se dedicará a la fachada exterior.Hablamos con Manuel Ibáñez, responsable de inversiones de DWS para España y Portugal.

Manuel Ibáñez, responsable de inversiones de DWS para España y Portugal.

¿Quién es DWS y qué actividades ejerce en España?

Con aproximadamente 42 mil millones de euros en activos inmobiliarios bajo gestión a diciembre de 2017 y más de 45 años de experiencia, DWS es uno de los principales gestores inmobiliarios a nivel mundial. Desde la oficina de Madrid, con un equipo de 7 personas somos responsables de las operaciones en España y Portugal, donde actualmente gestionamos 1.700 millones de euros entre centros comerciales, oficinas y activos logísticos, de los que 1.200 millones de euros son 8 centros comerciales (Diagonal Mar, Salera, L’Aljub y Alcalá Magna en España y Alma, Nosso, Alameda y Forum Madeira en Portugal). En los últimos 4 años hemos estado muy presentes en el mercado de inversión, realizando transacciones por valor de 1.500 millones de euros y seguimos con una posición inversora activa aunque en continua evolución para adaptarse a las oportunidades del mercado y necesidades de nuestros inversores.

¿Después de culminar en 2016 la mayor operación de compra de un activo retail en España, porqué DWS decide invertir otros 28 millones más en reformarlo?

En 2016 decidimos adquirir Diagonal Mar por haber sido siempre un activo excepcional, donde la unión de su tamaño, su ubicación urbana, aunque fácilmente accesible y una distribución interna sencilla y eficiente han dado lugar a un mix comercial completo y unos KPIs por encima de todas las medias, pero tenía ya 15 años y necesitaba ser modernizado, reposicionado en el mercado y dotado de las mejores y más innovadoras herramientas para competir en un entorno en continua evolución. La inversión para la reforma es algo que ya contemplamos el momento de la compra como parte del plan de negocio del activo.

¿Cuáles son los aspectos más importantes de esta reforma y reposicionamiento?

Hemos creado una espectacular nueva zona de retail que permite que muchas marcas que llevaban tiempo queriendo entrar en Diagonal Mar tuvieran su espacio en un entorno diseñado para que luzcan sus mejores imágenes y sus más innovadoras fachadas. Por otro lado, se ha reformado el centro por completo.

Hemos apostado fuerte por la restauración, sector clave para el éxito del centro. Después de la llegada este año del primer Vapiano de España, hemos incorporado conceptos muy novedosos y de calidad. A nivel comercial, la nueva zona tendrá a Primark como ancla principal tras su reubicación y contará con operadores de primer nivel como Dockers, JD Sports, Springfield y el primer Terranova en centro comercial de España.

El componente digital ha estado muy presente en todas las fases del proyecto. Hemos creado dos instalaciones de pantallas LED que permitirán a los clientes vivir una experiencia digital envolvente, así como poner a disposición de cualquier marca interesada un espacio publicitario único y referente en la ciudad.

Desde luego, todo esto no habría sido posible sin un equipo detrás de grandes profesionales. CBRE, quien ha participado en el activo desde su desarrollo, ha sido el principal gestor, involucrando a sus departamentos de Arquitectura, Comercialización, Gestión y Operating Management.

¿Cuál es la situación del mercado de centros comerciales en España actualmente?

Al mercado de inversión considero que le queda poco recorrido y que está en un momento de alta incertidumbre debido a la evolución del comportamiento del cliente final y a las estrategias que los principales operadores están adoptando al respecto. Esto afectará en diferente manera a los activos, lo que podría derivar en una polarización de los yields, capital values y liquidez.

En centros donde ya hemos realizado las reformas como Alcalá Magna o Nosso ya estamos viendo los resultados esperados, aumentos de afluencias y ventas en contra de la tendencia actual mercado, que es más de estabilización y en algunos casos de reducción. Desde DWS seguimos enfocados en la inversión en capex, con proyectos en curso con una inversión de 72 millones de euros en los ocho activos que tenemos.

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